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La pandemia causata dal COVID 19 ha avuto un fortissimo impatto su tutti gli ambiti della nostra vita, sia per l’effetto diretto sulla nostra salute, libertà ed economia, sia per le disposizioni emanate dalle autorità per attenuare o cercare di controllare l’impatto.
In questo contesto entra in scena la “clausola Covid”, vediamo cos’è e come applicarla nei contratti di locazione.
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Anche il settore immobiliare ha subito gli effetti della crisi pandemica per quanto riguarda l’adempimento degli obblighi e l’esecuzione di molti dei contratti firmati prima dell’inizio della pandemia, influenzati dai suoi effetti diretti e, in aggiunta, dai numerosi DPCM.
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Tutto ciò che sta accadendo in relazione al COVID 19 sta portando proprietari e conduttori a cercare di tutelarsi considerando l’inserimento nei contratti di una clausola di salvaguardia chiamata “clausola covid” o “clausola coronavirus”
La clausola covid si basa sul “principio della causa di forza maggiore” ovvero un evento sopravvenuto, straordinario, che le parti non potevano ragionevolmente prevedere al momento della conclusione del contratto; in questo senso la Corte di Cassazione afferma che la parte danneggiata deve poter avere la possibilità di rinegoziare il contenuto della prestazione, stabilendo così l’esistenza di un dovere di rinegoziazione a carico della parte avvantaggiata.
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In sintesi, laddove l’emergenza sanitaria dovesse perdurare o in caso di un nuovo stato di emergenza sanitaria e conseguente DPCM, che renda giustificabile e scusabile il ritardato o mancato adempimento delle obbligazioni, ad esempio per l’interruzione dell’attività lavorativa, le parti potranno decidere se rinegoziare, sospendere o ridurre il canone di locazione.
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E’ possibile applicarla sia per contratti di locazione abitativi che commerciali poiché nel rispetto del “principio di autonomia della volontà delle parti” non esiste nessun impedimento legale in cui, proprietario e conduttore, raggiungano un valido accordo e quindi lo dichiarino nel contratto.
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Quali sono gli effetti della clausola Covid sulle parti?
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La “nuova normalità” è l’incertezza e in questa situazione è fondamentale dare maggiore flessibilità al rapporto contrattuale tra proprietario e conduttore.
la clausola covid dovrebbe ridurre l’incertezza, le discussioni e i possibili attriti.
La scelta di stipulare una clausola covid può essere un vantaggio per il conduttore, poiché, nel caso subisca le conseguenze delle misure di contenimento e ad esempio sia costretto a chiudere la propria attività, potrà pretendere che si proceda a una rinegoziazione del suo contratto, a una sospensione o una riduzione del canone di affitto.
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Il proprietario potrà contare su un quadro di regole più chiaro, che lo agevolerà nel tutelarsi di fronte alle conseguenze di tali eventi e che ridurrà sensibilmente i motivi di attrito con il conduttore.
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La clausola dovrà essere inserita prima di stipulare il contratto. Per i contratti già in corso invece non esiste una propria e vera tutela, la possibilità di trovare un accordo è rimessa alla volontà di ciascuna parte.
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In definitiva, si tratta di introdurre nel contratto di locazione possibili modi per risolvere i problemi legati alla crisi sanitaria. Ogni clausola coronavirus sarà un caso a sè e sarà fondamentale capire se la volontà delle parti sarà quella di salvaguardare il contratto oppure risolverlo il prima possibile.
La casistica è ampia, ma prevenire è meglio che curare.
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